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少子高齢化問題、人口減少問題が各地域で徐々に顕在化しつつあるなか、空き家問題はこれから更に加速して問題化していくことになるでしょう。
「老人ホームに入所することになった」、「子どもの家で同居することになった」、「実家を相続したけれど、住む人がいない」などの理由で自宅が空き家になったり、実家の空き家を抱えてしまったがどうしたらよいか分からない、という相談が増えています。
ご自身、あるいは周りにも、このような悩みを持つ方は意外に多いのではないでしょうか。
太田FP不動産事務所では、「空き家の活用方法」のご相談を受けたまっておりますので、お気軽にお問い合わせください
2013年の住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家数は820万戸、空き家率は13.5％と住宅の実にに約7戸に1戸が空き家という実態が報道され、「空き家問題」が身近な問題としてクローズアップされました。
空き家は、①賃貸住宅用の空き家、②売却用の空き家、③二次的住宅（別荘など）、④その他の空き家、の4種類に分類されています。
そのうち、④のその他の空き家が、いわゆる「実家の空き家」で全国に約318万戸ありますが、今後少子化や人口減少が進むことにより、大幅な増加が危惧されているのです。
空き家が管理されず放置され続ければ、治安上の問題や、景観上の問題など、当該・周辺地域に悪影響を及ぼすだけでなく、周辺住宅の資産価値にも影響を及ぼすことがあります。
国も、このような迷惑な空き家の対策として、2015年（平成27年）に「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。
特定空家に指定されると、指導、勧告、命令を経て、なお是正されない場合、市町村が所有者に代わり建物の解体などを行うとともに罰金も課すことができます。
また勧告が出されると土地の固定資産税の軽減も適用除外となりますので、税金も大幅に上がります。
空き家を放置しておくと、以下のようなリスクを抱える事になります。
●固定資産税の納税負担
●放火などの近隣トラブルを招く
●売却がしにくくなる
✔1．固定資産税の納税負担
土地や建物などの不動産には、年に1度、4期に分けて固定資産税等の税金を納付しなければなりません。
納税対象になるものは、空き家も例外なく納税義務の対象に含まれています。
空家等対策として制定された特別措置法が適用されなくなれば、税負担額の軽減措置が外され、税負担が重くなります。
また特定空家として指定された場合、自治体から所有者に対して修繕などの措置を行うように助言・指導・勧告・命令が行われるので注意しましょう。
✔２．放火などの近隣トラブルを招く
空き家は人が住んでいる住宅と比較して劣化が早いための、適切な維持管理を怠ると傷みが早く進行します。
劣化が進めば、損傷箇所から徐々に腐り、やがて建物そのものの倒壊を招く恐れがあります。
倒壊すれば、落下物や飛散物で怪我を負う人が出てくるなど、責任問題に発展します。
また、虫害、放火、不法投棄、不審者侵入などのリスクも背負います。
✔３．売却がしにくくなる
空き家の有効活用方法として、売却や業者買取といった方法もありますが、物件そのものの状態が悪かったり、エリア需要が低い立地にあるなどの理由から買い手がつかないケースが多々あります。
空き家を売却・買取してもらうなら、早めに行動しましょう。
実際に空き家を所有した場合、どのような対応方法があるのでしょうか。
大きく分けると「保有」、「活用」、「売却」の３つの選択肢があります。
✔１．空き家のまま「保有」する
空き家を貸したり売ったりすることや、解体して活用することなどができない場合は、一時的に自分で住むという手段もあります。
空き家を放置するというのが一番いけないことなので、放置せず住むことによって管理し、必要に応じてリフォームなど改修を行なうことで、資産価値の維持・向上につながります。
ただし、逆に考えると、維持費やメンテナンス費用がかかるということや、税金や保険の支払いなどの負担も生じます。
また、空き家が遠隔地にあったりアクセスに不便な場所にあったりした場合、生活の不便さを感じることになると思います。
保有で大切なことは、コストを意識しながら、特定空家にならないよう、適切な管理を継続することです。
✔２．空き家を「活用」する
空き家の活用とは、空き家が持つ収益性や資産価値を利用して収入を得ることです。
活用の手法としては以下のケースがあります。
●建替えないで賃貸（貸家、シェアハウス、介護施設、古民家カフェなど）
●建替えて賃貸（アパート、店舗、賃貸併用住宅など）
●更地にして活用（駐車場、貸コンテナ、貸地など）
空き家をそのまま放置すると毎年のように固定資産税が出ていきますが、その物件が家賃収入を生み出すとなれば、その支払いで悩む必要はなくなります。
ただし、活用は収入を得られる反面リスクも伴います。不動産は個別性が高いため、立地や環境、生活の利便性などにより収支が大きく左右されます。
また都市圏と地方圏では、賃貸の需要や賃料などが異なります。
✔3．空き家を「売却」する
空き家を取得した場合、最終的には売却するケースが最も多くなっています。
空き家がそのままの状態で売却できる場合は、宅建業者に委託して処分を図りましょう。
空き家が老朽化等で活用できない場合、解体・更地化（除去）して売却を進めましょう。
最近は解体費が高騰しているといわれますので、更地化にあたっては解体費等のコストについて検討したうえで作業に当たる必要があります。
売却する場合は、土地・建物の瑕疵の有無、土地の境界確定や隣地とのトラブルの有無などをチェックし、複数の所有者がいる場合には全員の合意を取り付けることが必要です。
空き家を放置したままでは何かと厄介でも、上手に活用すれば得がたい収益源にもなり、場合によっては社会貢献にもなる存在が「空き家」です。
それを生かせるかどうかは、空き家への正しい理解と的確な情報収集次第です。
もし、活用方法を選択ミスすれば、取り返しがつかない事態になる可能性もあります。
空き家を有効活用するときは、その道の専門家に相談しつつ、エリア需要や条件、土地の広さ、活用目的の明確化などの判断を基に決定しましょう。
先ずは、その道の専門家に相談してから進めていくことをおすすめします。
当事務所は、「空き家の有効活用」に関するご相談を受け付けておりますので、お気軽にお問合せ下さい。
